흙수저는 가난의 무서움을 가장 잘 아는 사람입니다

2019. 6. 11. 10:54Case study

 

[원포인트 레슨] ‘소액 부동산 투자 고수’ 백원기씨 - "흙수저는 가난의 무서움을 가장 잘 아는 사람입니다"

가게 망한 후 “자산가 되자”며 부동산 공부 매달려
2년만에 1억~2억대 주택 전세끼고 20여건 매입
현재 부동산 32건으로 월급보다 많은 현금 나와
“매매차익보다 월세 잘 나오는 물건이 최고”
“아파트보다 빌라, 일자리 생기는 곳 투자 유망”

60세에 은퇴한 A씨에게 노후 자금으로 현금 6억원이 있다고 생각해 보자. 한 달에 250만원씩 쓰면 80세에 노후 자금은 바닥난다. 해마다 물가상승률을 3.54%로 계산하면, 80세쯤이면 한 달에 쓰는 돈 가치는 125만원밖에 되지 않는다. 일반인이 꿈도 꾸기 어려운 현금 6억원이 있다고해도 결과적으로 노후 준비가 되지 않고 오히려 20년 뒤엔 빈털터리가 되는 것이다.

은행 돈을 빌리지 않고 2년만에 20채 넘는 소형 주택을 구입해 자산가 반열에 오른 백원기(48)씨는 조선닷컴의 부동산·인테리어 콘텐츠 플랫폼 땅집GO와 있었던 인터뷰에서 이런식으로 말했다.

“A씨가 6억원을 연 5% 수익률을 만들어내는 부동산에 투자하면 1년에 3000만원, 한 달에 250만원씩 쓸 수 있습니다. 매달 쓰는 돈은 똑같지만, 20년이 지나도 부동산은 그대로 남죠. 죽을 때까지 수입이 생기는 겁니다. 게다가 A씨가 받는 월세 수입도 물가상승률 만큼은 오릅니다.”

 

백원기씨./진중언 기자


■가게 망한 후 시골 공장 취업…“자산가 되겠다” 결심

 

백씨는 “소액으로도 얼마든지 부동산 투자를 할 수 있다”면서 “현실적으로 노후 준비에 부동산만한 것은 없다”고 했다. 백씨의 부동산 투자 노하우를 담은 책은 큰 인기를 끌기도 했다.

 

 



-왜 부동산이죠?


“지금 같은 저성장, 저금리, 그리고 장기불황 시대에 일반인들이 일해서 받는 급여 외에 현금흐름을 만들 수 있는 거의 유일한 방법은 부동산 투자입니다. 젊은이들이 공무원 시험에 목매는 근거는 은퇴 후 받는 연금 때문입니다. 은퇴하고 매달 연금처럼 쓸 수 있는 200만원 정도의 ‘비근로소득’을 준비해야 하며, 이를 위해 부동산을 이용하라는 겁니다.”

대학에서 의류학을 전공한 백씨는 1999년 아내와 같이 서울 강남구 도산공원 부근에 웨딩드레스 전문 매장을 열었다가 밑바닥까지 추락했다. 가게는 2003년 보증금도 못 받고 문을 닫아버렸다. 백씨는 가족 생계를 위해 충남 연기군의 한 유리 재활용 공장에 취직했다. 아내와 아이는 서울 부모님댁에 맡기고, 본인은 공장 기숙사에서 생활했다.

-이산가족이 된 거네요.


“초반엔 낙심해서 술도 마시고 방황도 했습니다. 삶의 해법을 찾아야겠다고 생각해 퇴근 후 책을 읽기 시작했고, ‘사업가가 아닌 자산가가 되자’고 결심했죠. 2004년 하반기부터 국내 부동산 관련 책 200여권을 다 읽었으며, 한 포털사이트에서 카페 활동을 하며 2년 넘게 죽어라 부동산 공부를 했어요. 2007년 초 다니던 회사에 사표내고 본격적으로 부동산 투자를 시작했습니다.”

 

백씨는 약 10년전인 2007년 2월부터 2년 동안 20여건의 부동산을 집중적으로 사들였다. 

 

경매로 구입한 물건은 6건, 나머지는 모두 일반 매매로 샀다. 이 과정에서 백씨는 유리 공장 다니면서 힘들게 모은 돈 5000만원과 2000년대 초 분양받았던 경기 화성의 아파트를 담보로 은행에서 빌린 1억2000여만원을 종잣돈으로 활용했다.


-보통 어떤 부동산을 샀죠.


“저는 단기 시세 차익을 노리는 매물보다 지금의 사용가치가 높은 부동산을 찾는 데 집중했습니다. 갭투자와 비슷하죠. 그러나 저는 부동산을 사기 위해 대출을 받지 않았고, 시세가 오른다고 바로 팔지 않고 장기 보유합니다. 이런 방법으로 연간 수천만원 수입을 얻는 것이 핵심입니다.”

 


■“현금 나오는 부동산만 32개…모두 2억 미만”

 



그는 “부동산은 내가 현재 보유할 때 이득이 되느냐를 따지는 게 중요하다. 앞으로의 시세차익은 덤으로 오는 것”이라고 강조했다.

 


-지금 보유한 부동산은? 월수입도 궁금한데.


“지금 보유한 부동산은 총 32개입니다. 아파트가 20채, 오피스텔 10실, 빌라와 상가가 각각 1개인데, 월세가 나오는 것은 3분의 1 정도 입니다. 제가 가진 부동산 대부분이 서울과 경기도에 몰려 있으며, 시세는 1억~2억원대로 아주 비싼 물건은 없습니다. 한 달 수입은 공개하기 힘듭니다.”


-(월세 수입이)1000만원 넘나요.


“아니에요, 그 정도는 아닙니다.”


-2007년도 투자 방식이 지금도 통할까요.


“확실히 통합니다. 다만 시장 상황이 바뀌면서 투자 방식이 좀 달라졌습니다. 2009년에는 전세끼고 집을 반복해서 1~2년에 1채를 사라고 했으나 지금은 전세끼고 집을 하나 산 후 지속적으로 번 돈을 다시 주택 구입에 넣어서 대출 없이 전세를 반전세로, 반전세를 월세로 바꾸는 방법을 추천합니다. 예전엔 나도 부동산 개수를 늘리는 게 중요하다고 봤습니다. 그러나 지금은 개수를 줄여도 현금흐름을 확보하는 게 더 효율적이라고 봅니다. 그리고 대출에 대한 생각도 바뀌었습니다.”

 


-어떻게요.


“제가 처음 부동산 투자할 때는 웬만하면 대출받지 말라고 권했습니다. 그런데 요즘같은 저금리 시대에 대출을 적절히 활용하는 게 필요합니다. 가계부채가 우리 경제에서 큰 문제이나, ‘좋은 빚’과 ‘나쁜 빚’을 가려내야 합니다. 매달 내는 대출 이자가 20만원인데, 월세로 40만원 받을 수 있으면 당연히 대출받는 게 좋죠. 다른 사람이 내 이자를 부담하게 하는 빚은 나쁘지 않습니다.”

 


■“아파트보다 빌라, 일자리 생기는 곳 주목”

 


-앞으로 어떤 부동산에 투자해야 하죠.


“사회는 점점 고령화하고, 1·2인 가구는 꾸준히 늘어납니다. 노령층이 이용할 수 있는 교통 여건이 좋은 곳, 양질의 일자리가 생기는 지역에서 소형 주택 수요는 계속 늘어날 겁니다. 

 

 

10년 안에 서울·경기·인천에 새로 생기는 지하철역이 수두룩한데요. 이러한 지역에서 저평가된 부동산을 찾아야 합니다. 물론 요즘처럼 가격이 꽤나 오른 상황에서 그런 물건 찾는 게 어렵지만, 관심을 가지고 노력하면 찾을 수 있어요. 반대로 부동산 경기가 나빠지면, 그러한 물건이 늘어납니다.”

-소형 주택이라면.


“원룸보다 방 2개짜리 주택을 말합니다. 오피스텔도 ‘1.5룸’이라고 해서 적어도 창고 공간이라도 있는 물건이 좋습니다. 원룸은 1인 가구밖에 못 쓰지만, 투룸이면 1~2인 가구, 신혼부부나 초등학생 자녀를 둔 부부, 노부부 등 수요층이 많이 넓어집니다. 원룸은 시간이 지나고 주변에 새 건물이 나오면 가격이 내려가죠.

저는 아파트보다 환금성은 떨어져도 빌라를 추천합니다. 단독주택이나 빌라 부지를 빼면 이제 서울에 남은 땅이 거의 없습니다. 단독주택은 너무 비싸서 서민들이 투자하기는 어렵습니다. 빌라는 대지 지분이 있기 때문에 앞으로 재개발 같은 호재를 기대할 수도 있습니다.”

-아파트 분양받는 건 어떨까요.


“투자 개념이 아닌 실수요자라면 서울이나 수도권에 새 아파트를 분양받는 것은 정말 좋습니다. 경쟁률이 수백대 1이지만 로또보다 확률은 높지요.”

백씨는 “앞으로 우리나라는 중산층이 줄어드는 대신에 부자와 서민이 늘어날 것”이라면서 “결국 투자 가치가 있는 부동산은 부자들이 사고 싶어하는 물건이나 서민이 관심갖는 물건”이라고 말했다. “

“부동산 투자요, 어려운 게 아닙니다. 상식적으로 생각하세요. 출산율이 떨어졌지만 평균 수명이 늘면서 인구는 크게 줄지 않습니다. 병원 같은 기반시설이 갖춰진 곳, 교통이 좋아지면서 일자리가 생기는 지역의 부동산 가격은 내려가지 않습니다. 긴 안목을 가지고 저평가된 집을 선점한다면, 노후 준비에 큰 힘이 될 겁니다.”

 

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